Contoh Perhitungan Pajak Jual Beli Tanah untuk Penjual dan Pembeli

Cara Menghitung Pajak Jual Beli Tanah - Dalam perjanjian jual beli tanah, ada biaya-biaya yang harus dibayarkan oleh penjual maupun pembeli.

Mulai dari biaya pajak hingga biaya notaris.

Lihat: Syarat dan Cara Memecah Sertifikat Tanah

Adapun besaran dari pajak yang harus dibayarkan oleh penjual maupun pembeli berbeda cara perhitungannya, karena dasar hukumnya pun berbeda.

Perhitungan Pajak Jual Beli Tanah

Dasar hukum sebagai dasar pengenaan PPh atau Pajak Penghasilan untuk penjual tanah ialah Pasal 2 ayat (1) huruf PP No. 34 Tahun 2016, yakni besarnya pajak pengalihan dari hak (jual beli) atas tanah dan/ atau bangunan adalah 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan.

Sedangkan dasar hukum pajak untuk pembeli tanah adalah pengenaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTP)

Pengenaan pajak untuk pembeli tanah, selain BPHTP juga ada dasar hukuk Nilai Perolehan Objek Pajak atau NPOP dan Nilai Jual Objek Pajak atau NJOP.

Lihat: Cara Mengurus Sertifikat Tanah - Syarat dan Bianyanya

Kedua hal tersebut dapat sangat mempengaruhi besaran biaya pajak yang harus dikeluarkan oleh pembeli.

Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dapat diasumsikan sebagai harga transaksi yang disepakati oleh kedua belah pihak (penjual dan pembeli).

Apabila perolehan hak atas tanah tersebut tidak berdasarkan perjanjian jual beli, misalnya karena hibah, tukar menukar, maupun warisan, maka yang menjadi dasar hukum atau patoken pengenaan pajaknya adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).

NJOP adalah harga tanah yang ditetapkan sesuai dengan nilai pasar secara umum.

Adapun nilai NJOP bisa berbeda-beda tiap wilayahnya.

Disini kami akan memberikan contoh kisaran NJOP dari yang terkecil sampai yang terbesar per kawasannya di wilayah Pangkalpinang.

Kisaran NJOP Kota Pangkalpinang
Nomor	Kawasan	Kisaran NJOP
1	Rangkui	Rp1.000.000 sampai dengan Rp18.000.000
2	Taman Sari	Rp1.000.000 sampai dengan Rp18.000.000
3	Gerunggang	Rp300.000 sampai dengan Rp13.000.000
4	Bukit Intan	Rp500.000 sampai dengan Rp15.000.000
5	Pangkal Balam	Rp1.000.000 sampai dengan Rp18.000.000

Karena NPOP atau NJOP adalah harga tanah yang disepakati oleh kedua belah pihak, maka penentuan harga yang disepakati adalah NPOP jika harga tanah lebih besar NJOP, atau NJOP jika harga tanah lebih tinggi dari NPOP.

Selain NPOP dan NJOP hal lain yang mempengaruhi besarnya pajak yang harus dibayarkan oleh pembeli, adalah NPOPTKP atau Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak. 

Karena, pada saat perhitungan pajaknya nanti, harga transaksi tanah yang telah disepakati akan dikurangi terlebih dahulu dengan NPOPTKP, sebelum nantinya dikalikan paling besar 5% untuk mendapatkan nilai pajak yang harus dibayar oleh pembeli. 

Lihat: Cara Mengurus Surat Perjanjian Jual Beli Tanah

Untuk selanjutnya besaran NPOPTKP ini akan ditetapkan oleh pemerintah daerah setempat dengan peraturan daerah masing-masing.

Lain halnya dengan penjual tanah. Pajak yang harus dibayarkan oleh pembeli tanah biasanya lebih kecil dari pajak yang harus dibayarkan oleh penjual tanah.

Karena pembeli tanah, pada saat akan membayar pajak dari perjanjian jual beli tanah dimaksud akan dikurangi dengan NPOPTKP. 

Sedangkan Nilai NPOPTKP untuk tiap-tiap wilayah berbeda-beda, tergantung dari peraturan daerah masing-masing.

Contoh Penghitungan Pajak Jual Beli Tanah

Setelah mengetahui mengenai pajak jual beli tanah. Maka Anda sendiri dapat menghitung pajak bagi penjual maupun pembeli tanah.

Kami akan memberikan contoh cara menghitung PPh atau Pajak Penghasilan dan BPHTP atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, untuk wilayah Pangkalpinang, berdasarkan peraturan daerah Kota Pangkalpinang Nomor 2 tahun 2017, yakni:

• Besarnya NJOPTKP ditetapkan sebesar Rp. 20.000.000,00 untuk wajib pajak dengan NJOP sampai dengan Rp. 500.000.000,00.
• Besarnya NJOPTKP ditetapkan sebesar Rp. 40.000.000,00 untuk wajib pajak dengan NJOP diatas Rp. 500.000.000,00 sampai dengan Rp. 1.000.000.000,00.
• Besarnya NJOPTKP ditetapkan sebesar Rp. 60.000.000,00 untuk wajib pajak dengan NJOP diatas Rp. 1.000.000.000,00 sampai dengan Rp. 5.000.000.000,00.
• Besarnya NJOPTKP ditetapkan sebesar Rp. 80.000.000,00 untuk wajib pajak dengan NJOP diatas Rp. 5.000.000.000,00 sampai dengan Rp. 10.000.000.000,00.
• Besarnya NJOPTKP ditetapkan sebesar Rp. 100.000.000,00 untuk wajib pajak dengan NJOP diatas Rp. 10.000.000.000,00.

Tarif pajak jual beli tanah Kota Pangkalpinang

• Tarif Pajak ditetapkan sebesar 0,05% (nol koma nol lima persen) untuk NJOP sampai dengan Rp 500.000.000,00 (lima ratus juta rupiah).
• Tarif Pajak ditetapkan sebesar 0,1% (nol koma satu persen) untuk NJOP diatas Rp 500.000.000,00 (lima ratus juta rupiah) sampai dengan Rp. 1.000.000.000,00 (satu milyar rupiah).
• Tarif Pajak ditetapkan sebesar 0,15% (nol koma lima belas persen) untuk NJOP diatas Rp. 1.000.000.000,00 (satu milyar rupiah) sampai dengan Rp. 5.000.000.000,00 (lima milyar rupiah).
• Tarif Pajak ditetapkan sebesar 0,2% (nol koma dua persen) untuk NJOP diatas Rp. 5.000.000.000,00 (lima milyar rupiah) sampai dengan Rp. 10.000.000.000,00 (sepuluh milyar rupiah).
• Tarif Pajak ditetapkan sebesar 0,25% (nol koma dua puluh lima persen) untuk NJOP diatas Rp. 10.000.000.000,00 (sepuluh milyar rupiah).

Dengan ilustrasi sebagai berikut:

Telah terjadi transaksi jual beli tanah di wilayah Taman Sari Kota Pangkalpinang, seluar 450M2. Harga tanah yang telah disepakati oleh kedua belah pihak sesuai NJOP tanah wilayah Taman Sari Kota Pangkalpinang adalah Rp1.000.000 per m2.

Sehingga harga tanah tersebut sebesar Rp450.000.000,-.

Sedangkan diketahui bahwa NPOPTKP wilayah Taman Sari Kota adalah Rp20.000.000, dengan NJOP sampai dengan 500juta rupiah.

Tarif pajak untuk NJOP sampai dengan 500juta rupiah adalah 0,05%

Berapakah PPh atau Pajak Penghasilan yang harus ditanggung oleh penjual dan BPHTP atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang harus ditanggung oleh pembeli?

Perhitungannya sebagai berikut:

1. Cara menghitung PPh atau Pajak Penghasilan untuk Penjual tanah:

Harga Tanah: Rp450.000.000

PPh: 2.5%  x  Rp450.000.000 = Rp11.250.000

2. Cara menghitung BPHTP atau Bea Perolehan Hak atas Tanah untuk Pembeli tanah:

Harga Tanah: Rp450.000.000

NPOPTKP   :   Rp20.000.000

------------------------------------------------ －

            Rp430.000.000

BPHTP: 0.05% x Rp430.000.000 = Rp215.000

Nah, dari sini terlihat perbedaannya antara pajak yang harus ditanggung oleh penjual tanah dan pajak yang harus ditanggung oleh pembeli tanah. 

Lihat: Cara Mengurus Izin Mendirikan Bangunan - IMB

Pajak yang harus ditanggung oleh pembeli tanah biasanya lebih kecil daripada pajak yang harus ditanggung oleh penjual tanah. Hal ini kaena adanya pengurangan NPOPTKP.